Tilstandsrapport: pris og guide 2026

Beregn prisen på tilstandsrapport

Priser på tilstandsrapport 2026

Tabellerne viser Boligfiduser.dk’s estimerede prisniveauer for 2026 inkl. moms. Brug dem som pejlemærke, når du vurderer de tilbud, du modtager.

Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?

En tilstandsrapport til et almindeligt parcelhus koster typisk 6.500–10.000 kr. inkl. moms i 2026. Mindre rækkehuse og fritidshuse kan komme ned omkring 5.000–5.500 kr., mens store villaer og landejendomme med flere bygninger kan koste 12.000–20.000 kr. Prisen inkluderer det administrationsgebyr, som den byggesagkyndige skal betale til huseftersynsordningen for hver rapport.

Fordi tilstandsrapporten næsten altid bestilles sammen med en elinstallationsrapport, er den reelle udgift for sælger oftest 8.500–16.000 kr. Mange firmaer sælger de to rapporter som en pakke, og nogle tilbyder også energimærket med i samme besøg. Det kan give en samlet besparelse på et par tusind kroner.

Hvad påvirker prisen?

Prisen er især drevet af tidsforbruget ved besigtigelsen og rapportskrivningen.

• Boligens samlede areal og antal etager
• Antal bygninger: garage, udhus, anneks, carport
• Boligens alder og antallet af ombygninger
• Adgang til tagrum, krybekælder og kælder
• Om du ønsker hurtig levering

Pakkepris eller separat?

Køber du tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke samlet, sparer du typisk et besøg og kan få en lavere samlet pris. Bed dog om at se prisen på hver del, så du kan sammenligne med andre udbydere.

Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er en frivillig ordning, men i praksis bruger langt de fleste sælgere af huse den. Ordningen består af tre dele: en tilstandsrapport udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig, en elinstallationsrapport udarbejdet af en autoriseret elinstallatør, og et tilbud om ejerskifteforsikring til køber, hvor sælger betaler halvdelen af præmien.

Når alle tre dele er på plads, og køber har modtaget dem før underskrift af købsaftalen, kan sælger som hovedregel fritages for sit ansvar for skjulte fejl og mangler i 10 år efter overtagelsen. Uden huseftersynsordningen hæfter sælger for mangler i op til 10 år, og det kan blive en meget dyr risiko ved fx en skjult fugtskade eller et utæt tag.

Ordningen administreres af Sikkerhedsstyrelsen, som også beskikker de byggesagkyndige og fører tilsyn med rapporternes kvalitet. Du kan læse mere om ordningen på boligejer.dk.

Hvem udarbejder rapporten?

Kun en byggesagkyndig, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen, må udarbejde tilstandsrapporten. Det er typisk bygningskonstruktører, ingeniører, arkitekter eller håndværkere med ekstra uddannelse. Læs mere om rollen under byggesagkyndig.

Hvad står der i en tilstandsrapport?

Den byggesagkyndige gennemgår boligen visuelt og noterer skader og tegn på skader på de bygningsdele, der er tilgængelige. Det betyder, at der ikke brydes op i gulve eller vægge, og at forhold, der ikke kan ses, ikke nødvendigvis fremgår. Rapporten beskriver ikke almindelig slitage, æstetik eller installationernes funktion, men fokuserer på skader, der har betydning for husets stand.

Hver registrering får en karakter, der fortæller, hvor alvorlig skaden er. Det er karaktererne, køber og forsikringsselskab ser mest på, og de afgør også, hvad en ejerskifteforsikring dækker.

Karaktererne i tilstandsrapporten

Karaktersystemet er det samme for alle rapporter og gør det nemt at prioritere.

• K0: Kosmetiske skader uden betydning for bygningens funktion
• K1: Mindre alvorlige skader, der ikke påvirker funktionen nævneværdigt
• K2: Alvorlige skader, der kan påvirke funktionen på sigt
• K3: Kritiske skader, der allerede har nedsat funktionen eller kan føre til skader på andre bygningsdele
• UN: Bør undersøges nærmere, da den byggesagkyndige ikke kan vurdere forholdet uden yderligere undersøgelse

Hvad er ikke med?

Tilstandsrapporten dækker ikke kloakker under jorden, vandinstallationernes funktion, varmeanlæggets drift, sætningsskader, der ikke er synlige, eller forurening af grunden. Køber kan supplere med en TV-inspektion af kloakken eller en uvildig byggeteknisk gennemgang.

Elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring

Elinstallationsrapporten er den anden obligatoriske del af huseftersynsordningen. Den udarbejdes af en autoriseret elinstallatør og beskriver fejl og ulovlige forhold i husets elinstallationer. Prisen ligger typisk på 2.500–5.000 kr., og du kan læse mere på siden om eltjek og elinstallationsrapport.

Ejerskifteforsikringen er den tredje del. Sælger skal tilbyde køber en ejerskifteforsikring og betale halvdelen af præmien. Forsikringen dækker typisk skjulte skader, som ikke fremgår af rapporterne, og som var til stede ved overtagelsen. Præmien afhænger af husets alder, stand og indholdet af rapporterne og ligger ofte på 10.000–30.000 kr. for en femårig dækning. Køber kan typisk tilkøbe udvidet dækning, fx til rør og kloakker.

Begge rapporter skal være højst seks måneder gamle, når køber modtager dem. Trækker salget ud, skal rapporterne fornyes, hvilket typisk koster 2.000–5.000 kr. pr. rapport.

Hvornår skal du bestille tilstandsrapporten?

Bestil rapporten, når du har valgt ejendomsmægler og ved, at huset skal sættes til salg inden for kort tid. Mange mæglere formidler kontakten til en byggesagkyndig, men du må gerne selv vælge. Rapporten bør ligge klar, inden boligen annonceres, så købere kan se den fra første fremvisning.

Overvej at bestille rapporten lidt tidligere, hvis du har mistanke om fejl. Så har du tid til at udbedre skader, før huset kommer til salg. En K3-markering på taget eller en UN ved fugt i kælderen kan skræmme købere og presse prisen mere, end reparationen ville have kostet.

• Rapporten er gyldig i seks måneder
• Den skal udleveres til køber før underskrift
• Udbedrer du skader efter rapporten, kan en ny eller opdateret rapport være en fordel
• Rapporten kan bruges som grundlag for en vedligeholdelsesplan efter salget

Sådan forbereder du huset til besigtigelsen

Den byggesagkyndige kan kun vurdere det, der kan ses. Er der ikke adgang til tagrummet eller krybekælderen, bliver det noteret, og det kan give en dårligere ejerskifteforsikring. Ryd derfor adgangen til lofter, skabe med installationer og kældre, og find de papirer frem, der dokumenterer renoveringer.

Det er også en god idé at have byggetilladelser og færdigmeldinger klar. Ulovlige eller ikke-anmeldte ombygninger bliver ofte opdaget, og selvom de ikke direkte giver en dårlig karakter, kan de skabe usikkerhed hos køber og banken.

Dokumenter du bør finde frem

Jo mere dokumentation, jo mere præcis bliver rapporten.

• Tegninger og BBR-meddelelse
• Byggetilladelser og færdigmeldinger
• Fakturaer på tag, vinduer, kloak og badeværelse
• Tidligere tilstandsrapporter og forsikringssager
• Garantibeviser på fx tag og membraner

Sådan vælger du byggesagkyndig og sammenligner tilbud

Alle beskikkede byggesagkyndige arbejder efter samme regler, men der er forskel på erfaring, grundighed og pris. Tjek først, at den byggesagkyndige er beskikket – det kan du se i Sikkerhedsstyrelsens register. Spørg derefter, hvad prisen inkluderer: administrationsgebyr, kørsel, ekstra bygninger og elinstallationsrapport.

Du kan få op til 3 gratis og uforpligtende tilbud på tilstandsrapport og elrapport via linket på siden. Sammenlign totalprisen for pakken og leveringstiden. Den billigste byggesagkyndige er ikke nødvendigvis den bedste: en grundig rapport med præcise beskrivelser giver køber tryghed og mindsker risikoen for efterfølgende konflikter.

Tilstandsrapport som køber: sådan læser du den

Som køber skal du først kigge efter K3- og UN-markeringer. K3 betyder, at der er en kritisk skade, og UN betyder, at der er noget, som bør undersøges nærmere. Bed om at få forholdet undersøgt før køb, eller indregn udbedringen i dit bud. Husk at ejerskifteforsikringen normalt ikke dækker skader, der allerede er beskrevet i rapporten.

K2-markeringer er ofte tegn på kommende udgifter, fx et tag eller vinduer, der nærmer sig endt levetid. Få en håndværker til at give et overslag, og læg beløbet ind i din budgetplan. En byggeteknisk gennemgang ved en uvildig rådgiver koster typisk 4.000–9.000 kr. og kan afdække meget mere end tilstandsrapporten.

Sådan gør du – trin for trin

1. Vælg byggesagkyndigFind en beskikket byggesagkyndig og indhent gerne tilbud fra flere, også på elinstallationsrapport.
2. Forbered husetRyd adgang til loft, kælder og krybekælder, og find tegninger og fakturaer frem.
3. BesigtigelseDen byggesagkyndige gennemgår boligen på 2–4 timer afhængigt af størrelse.
4. Modtag rapportenRapporten leveres typisk inden for få hverdage og registreres i huseftersynsordningen.
5. Overvej udbedringVurder om alvorlige skader skal udbedres før salg, eller om de skal prissættes.
6. Tilbyd ejerskifteforsikringIndhent tilbud på ejerskifteforsikring og giv køber det sammen med rapporterne før underskrift.

Tjekliste: før du siger ja til et tilbud

Sæt flueben, efterhånden som du kommer igennem punkterne – listen huskes i din browser.

• Byggesagkyndig er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen
• Elinstallationsrapport bestilt samtidig
• Adgang til tagrum, krybekælder og kælder ryddet
• BBR, tegninger og byggetilladelser fundet frem
• Fakturaer på større renoveringer samlet
• Tilbud på ejerskifteforsikring indhentet
• Rapporterne udleveret til køber før underskrift
• Gyldighed på seks måneder noteret i kalenderen

Typiske fejl – og hvordan du undgår dem

• Manglende adgang til tagrum og krybekælder: Det bliver noteret i rapporten og kan give dårligere forsikringsvilkår. Ryd adgangen før besøget.
• Rapporten udløber: Rapporter ældre end seks måneder lever ikke op til ordningen. Forny i tide, hvis salget trækker ud.
• Glemt tilbud om ejerskifteforsikring: Uden tilbuddet og betaling af halvdelen kan sælger ikke opnå ansvarsfritagelse.
• Kun at vælge på pris: En sparsom rapport giver flere tvister bagefter. Spørg til erfaring og se et eksempel.
• Som køber at overse UN-markeringer: De kan dække over store udgifter. Få dem undersøgt før underskrift.

Kilder og metode

Prisestimaterne er udarbejdet af Boligfiduser.dk på baggrund af aktuelle markedsniveauer, offentligt tilgængelige prisoplysninger og typiske tilbudspriser i 2026. Alle priser er inkl. moms og vejledende – den endelige pris afhænger af din bolig, materialevalg og region. Læs hvordan vi arbejder i vores redaktionelle politik.

1. Huseftersynsordningen – Boligejer.dk (Sikkerhedsstyrelsen)
2. Beskikkede byggesagkyndige – Sikkerhedsstyrelsen
3. Ejerskifteforsikring og tilstandsrapport – Bolius
4. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom – Retsinformation

Relaterede ydelser